Eigenmittel, Hypothek und monatliche Belastung — verständlich erklärt. Wer die Bankregeln kennt, erkennt früh, welche Objekte überhaupt in Frage kommen und warum die Tragbarkeit so wichtig ist. Danach können Sie im Rechner Ihre eigenen Zahlen durchspielen und die Theorie an Ihrem Budget prüfen.
In der Schweiz werden für selbstbewohntes Wohneigentum in der Regel mindestens 20 % Eigenmittel verlangt. Mindestens die Hälfte davon — also rund 10 % des Belehnungswerts — sollte aus «harten» Eigenmitteln stammen (Vermögen, kontante Mittel, ausbezahlte Säule 3a). Pensionskassengelder und Verpfändungen können ergänzen, gelten aber nicht gleichwertig als harte Eigenmittel.
Der Belehnungsgrad beschreibt den Anteil der Hypothek am Belehnungswert (häufig unter dem Kaufpreis, wenn der Marktpreis über dem Schätzwert liegt). Liegt die Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts, entsteht typischerweise eine Amortisationspflicht auf dem darüberliegenden Anteil.
Die Wohnkosten in der Bankrechnung — Zins, Unterhalt und Amortisation — werden ins Verhältnis zum Bruttoeinkommen gesetzt. Viele Banken verlangen, dass die Belastung ein Drittel des Einkommens nicht übersteigt. Das ist eine Sicherheitsrechnung, keine Prognose Ihres aktuellen Zinsaufwands.
Statt dem aktuellen Marktzins rechnen Banken oft mit einem höheren Zinssatz (häufig rund 5 %). So prüfen sie, ob die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Der effektive Zins bestimmt Ihre heutige Belastung; der höhere Sicherheitssatz bestimmt die Bankensicht.
Für die Tragbarkeitsrechnung werden laufende Kosten oft pauschal mit rund 1 % des Belehnungswerts bzw. Objektswerts angesetzt. Darin stecken Unterhalt, Versicherungen, Abgaben und Rückstellungen — nicht die monatliche Stromrechnung allein.
Liegt die Belehnung über zwei Dritteln, muss der übersteigende Anteil der Hypothek in der Regel innerhalb von 15 Jahren bzw. bis zur Pensionierung zurückgeführt werden. Die Amortisation erhöht die monatliche Belastung, baut aber gleichzeitig Schulden ab.
Schweizer Finanzierer setzen die Gesamtbelastung typischerweise aus Sicherheitszins, Nebenkosten und Amortisation zusammen und vergleichen sie mit dem Einkommen.
Für den Haushalt zählt zuerst der tatsächliche Hypothekarzins. Ein günstiger Marktzins verbessert die Liquidität — ersetzt aber die Bankprüfung nicht.
Unsere Rechner liefern eine erste Orientierung vor dem Bankgespräch. Die definitive Finanzierung hängt von Institut, Objekt und Ihrer persönlichen Situation ab.
Eigenmittel, Hypothek, Vorsorge und Wohnkosten — in demselben Stil und derselben Klarheit wie unsere übrigen augmeo.ch-Werkzeuge.
Diese Seite erklärt in einfacher Sprache, wie Banken bei selbstbewohntem Wohneigentum typischerweise rechnen. Die verbindliche Prüfung macht erst die Bank.
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